Nach gut sechs Jahren Immobilienboom fällt es Anlegern immer schwerer, langfristig rentable Objekte zu finden. Die Experten von Swiss Life verraten, wie das trotz leer gekaufter Märkte gelingt

Jutta Veltmann trägt schwere Stahlkappenschuhe und einen weißen Schutzhelm, als sie an einem regnerischen Sommertag vorbei an Kipplastern und Containerbüros auf ein gewaltiges Backsteingebäude mit Staffelgiebel zusteuert. Baulärm dröhnt über das Gelände. Die Leiterin der Immobilienproduktprüfung bei Swiss Life Deutschland startet ihre Inspektion.

Mehr als 120 Jahre lang war die Donnerschwee-Kaserne militärisches Sperrgebiet. Bis zu 12 000 Soldaten waren auf dem 19 Hektar großen Gelände im Nordosten Oldenburgs stationiert. Vor einem guten Jahr haben Bauarbeiter das Kommando übernommen – entkernen die historischen Gebäude und schaffen neuen Wohnraum. In ein paar Jahren sollen hier mehr als 2000 Menschen in 750 Wohnungen leben.

Veltmann begleitet einen Dekra-Sachverständigen, mit dem sie den Fortgang der Umbauarbeiten in „Neu-Donnerschwee“ verfolgt. Fast ein Viertel der Wohnungen – insgesamt 126 Einheiten – haben Kunden erworben, die eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage suchten. Sämtliche Objekte sind bereits ­verkauft. Im Winter sollen die ersten Wohnungen bezugsfertig sein. Bis dahin kommt Veltmann alle paar Wochen vorbei und läuft die Riesenbaustelle ab – bei Sonne oder Regen. „Wir wollen regelmäßig von den Sachverständigen wissen, ob die vereinbarten Leistungen korrekt erbracht werden.“

Fast drei Stunden läuft sie an diesem Tag durch Wohnungen, von deren Decken noch Kabel hängen. Immer wieder klopft der Gutachter Türrahmen ab, öffnet und schließt Fenster, kontrolliert mit seinem Zollstock Abstände und testet Steckdosen. Veltmann stellt Frage um Frage und fordert den Dekra-Sachverständigen. Sie ist zufrieden mit dem, was sie sieht: „Die Gebäude behalten trotz der Modernisierung ihre historische Optik, das gefällt mir besonders gut.“

Sie weiß genau, wie schwierig es in der Praxis sein kann, den Charme eines alten Gebäudes zu bewahren, schließlich ist sie vom Fach: Eine Ausbildung als Bauzeichnerin, einen Abschluss in Architektur, einen Master in Immobilienprojektierung sowie mehrere Jahre Erfahrungen im Wohnungsbau und in der Projektentwicklung brachte die 35-Jährige mit, als sie vor gut einem Jahr bei Swiss Life anfing. Trotzdem ist sie nie ohne weitere Fachleute unterwegs: „Die Arbeiten werden immer durch unabhängige Gutachter von Organisationen wie Tüv oder Dekra abgenommen“, sagt sie. „Das ist unser ­Qualitätsanspruch.“

Der Immobilienmarkt dünnt aus
Osterweiterung: Jutta Veltmann und ihr Chef Klaus Westram begutachten die Pläne für die „König-­Albert-Resi­denz“ in Leipzig
Osterweiterung Jutta Veltmann und ihr Chef Klaus Westram begutachten die Pläne für die „König-­Albert-Resi­denz“ in Leipzig

Rund 600 Wohnungen stellt ihre Abteilung im Jahr für den Vertrieb zusammen. „Wir würden gerne noch mehr anbieten, aber gute Objekte sind rar“, sagt Veltmann. Seit ausländische Fonds und Großanleger in deutsche Immobilien investieren, hat sich der Markt verändert: Traten ­früher die Projektplaner an Unternehmen wie Swiss Life mit Wohnobjekten heran, müssen heute die Vertriebsunternehmen selbst frühzeitig nachhaken, welche neuen Vorhaben geplant sind.

Das gilt auch für vermietete Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden – ein Segment, das bei Kunden sehr gefragt ist: zum einen weil die Objekte in der Regel sehr hochwertig sind, zum anderen weil die Eigentümer ihre Mietrendite um steuerliche Förderungen ergänzen können. Aber: „Die Zahl denkmalgeschützter Gebäude ist natürlicherweise begrenzt“, sagt Klaus Westram, Direktor Produktmanagement Immobilien, Finanzierungen, Investment & Kapitalanlagen bei Swiss Life. „Wir müssen alle Anstrengungen unternehmen, um die hohe Nachfrage unserer Kunden in allen Anlageklassen zu decken.“ Veltmann hilft mit ihrem Know-how dabei, passende Neubau- und Bestandsobjekte zu finden und den Prüfprozess ihrer Abteilung darauf anzuwenden.

Der ist extrem streng: In der Swiss Life-Zentrale arbeiten sich Analysten an ihren Computerbildschirmen durch Dokumente und Tabellen. Wenn ein Objekt interessant ist, fordern sie sämtliche Genehmigungen, Baupläne und Mietverträge an. Die Experten analysieren Marktpreise, recherchieren Mieten im Umkreis der Immobilie. Sie prüfen Details und verhandeln mit dem Bauträger, um die gewünschten Qualitätsmerkmale für den Kunden zu erzielen. Die Mitglieder des Teams verfügen über teils jahrzehntelange Erfahrung und erkennen Chancen und Risiken von Projekten.

Die Immobilienfachleute errechnen auch die Konditionen des sogenannten Mietpools, an dem sich Kunden beteiligen können: Dabei fließen Mieteinnahmen mehrerer Wohnungseigentümer in einem Gebäudekomplex in einen Topf. Durch diesen Zusammenschluss soll insbesondere das Leerstandsrisiko gemeinsam getragen werden. Zwar liegen die monatlichen Ausschüttungen unter der Miete, die Eigentümer im besten Fall direkt einnehmen können. Aber bei der Mietpool-Variante sollen Anleger stets mit den gleichen Einnahmen kalkulieren können, selbst wenn ihre Wohnung mal zwei Monate nicht vermietet ist.

Investoren, die angesichts des Immobilienbooms darauf setzen, ein Objekt zu kaufen, das sie in ein paar Jahren für einen deutlich höheren Preis wieder auf den Markt werfen, zählen nicht zu unserer Zielgruppe, stellt Experte Westram klar: „Es geht darum, dass eine Wohnung immer gut vermietet werden kann, sodass unsere Kunden – und später auch noch deren Kinder – dauerhaft sichere Mieteinkünfte erzielen.“

Gefragt sind A-Lagen in B-Städten
immobilien-veltmann-tafel

Alles im Plan Der Baufortschritt neuer Projekte wird vom Immobilienteam in Hannover ständig dokumentiert

Für das Team um Jutta Veltmann kommt es auf die Qualität der Gebäude an – vor allem aber auf deren Lage. „Unsere Aufgabe ist es, Städte und Regionen zu finden, die nachweislich Wachs­tums­potenzial haben“, so die Abteilungsleiterin.

In Metropolen wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt sind die Märkte für Wohnungen mittlerweile leer gekauft. Veltmann und ihre Kollegen suchen deshalb kleinere Städte, in denen Immobilien zu moderaten Preisen zu haben sind und die ein stabiles Wachstum bei den Mieten versprechen. „Städte wie Fürth, Essen oder Leipzig haben großes Potenzial“, sagt sie.

Die Attraktivität eines Standorts hängt für die Swiss Life-Experten von vielen Faktoren ab: Gibt es Unternehmen, die Arbeitnehmer anziehen? Wie gut ist die Anbindung zu anderen Städten, in die Einwohner eventuell zum Arbeiten pendeln möchten? Wie attraktiv ist die Stadt für Familien und junge Menschen? „Wenn wir alle Argumente gesammelt haben, setzen wir uns im Team zusammen und diskutieren“, sagt Jutta Veltmann. „Könnte die Immobilie zu unseren Kunden passen, fährt ein Kollege hin und schaut sich vor Ort um.“

Im vergangenen Januar war sie beispielsweise in Fürth unterwegs. Bei der Ankunft mit der S-Bahn am Bahnhof drängen gleichzeitig mit ihr viele andere Fahrgäste zur Tür. „Da habe ich schon gemerkt, dass in Fürth viel Leben steckt“, erinnert sie sich. Im Süden der mittelfränkischen Stadt soll ein weißer Wohnkomplex mit 54 kleinen und großen Apartments, Balkonen und einem parkartigen Innenhof entstehen. „Sonnenlogen“ heißt das Projekt. Noch steht auf dem Grundstück ein altes Wohngebäude aus der Gründerzeit mit grauer Fassade. „Man benötigt eine gute Vorstellungskraft, um sich ein Bild von den neuen Gebäuden machen zu können“, sagt die Expertin.

Es kommt auch aufs Gefühl an
Erfahrungswerte Bevor Veltmann bei Swiss Life anheuerte, 
arbeitete sie als Wohnungsbau- und Projekt­planerin

Erfahrungswerte Bevor Veltmann bei Swiss Life anheuerte, arbeitete sie als Wohnungsbau- und Projekt­planerin

In Frankfurt hat Veltmann als Projektentwicklerin Neubauten mitgeplant und weiß, worauf es ankommt. „Man muss kritisch sein und darf sich nicht von den Entwürfen und Argumenten der Anbieter blenden lassen“, sagt sie. Und deshalb geht Jutta Veltmann nach der Besichtigung des Geländes los, umkreist den Altbau, geht anliegende Straßen ab, spricht mit Menschen in der Gegend, sucht nach Einkaufsmöglichkeiten und Bushaltestellen.

Auch die Fürther Innenstadt durchstreift sie, beobachtet das Leben in Geschäften und Cafés. „Ich muss die Atmosphäre einer Stadt aufnehmen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob es sich lohnt, in eine Immobilie zu investieren“, sagt sie.

Bei den „Sonnenlogen“ hat Veltmann ein gutes Gefühl. Zurück in Hannover lässt sich ihr Team alle Unterlagen schicken, prüft Zahlen und Verträge und kommt nach zwei Monaten zu dem Schluss: Das Projekt passt, Swiss Life nimmt es in die Produktpalette auf. Weitere zwei Monate dauert es, bis alle Informationen und Rechtshinweise für die Immobilienexperten im Vertrieb sorgfältig zusammengestellt sind und die Wohnungen zum Verkauf freigegeben werden können. Nur zwei Stunden vergehen, bis die ersten 21 Apartments vergriffen sind.

Ende 2017, Anfang 2018 sollen die „Sonnen­logen“ bezugsfertig sein. „Bis dahin werden wir regelmäßig nach Fürth fahren, um die Qualität des Baus mit den Sachverständigen zu besprechen“, sagt Jutta Veltmann. „Bei Sonne oder ­Regen.“

Von Kathinka Burkhardt


Immobilien, die sich lohnen

Swiss Life hat sich in mehreren aufstrebenden Städten Objekte gesichert, die Kapitalanlegern dauerhaft solide Renditen versprechen

„Neu-Donnerschwee“, Oldenburg 
In der 160 000-Einwohner-Stadt entstehen 750 Wohnungen auf dem Gelände einer früheren Kaserne. Der Oldenburger Immobilienmarkt kann neue Objekte gut gebrauchen: Uni, Forschungseinrichtungen und Hightech-Firmen locken Neubürger. „Neu-Donnerschwee“ ist ein gutes Beispiel für ein Baudenkmal, bei dem Kapitalanleger steuerliche Vorteile genießen. Die 126 Wohneinheiten, die Kunden erworben haben, sind bereits im Bau.

„Neu-Donnerschwee“, Oldenburg In der 160 000-Einwohner-Stadt entstehen 750 Wohnungen auf dem Gelände einer früheren Kaserne. Der Oldenburger Immobilienmarkt kann neue Objekte gut gebrauchen: Uni, Forschungseinrichtungen und Hightech-Firmen locken Neubürger. „Neu-Donnerschwee“ ist ein gutes Beispiel für ein Baudenkmal, bei dem Kapitalanleger steuerliche Vorteile genießen. Die 126 Wohneinheiten, die Kunden erworben haben, sind bereits im Bau.

„König-Albert-Residenz“, Leipzig  Die sächsische Metropole gehört zu den wenigen ostdeutschen Städten, denen Experten in den kommenden Jahren einen Bevölkerungszuwachs zutrauen. Uni und Kultur haben viele junge Leute nach Leipzig gelockt, Unternehmen wie Porsche, BMW oder Schenker ziehen hoch qualifizierte Fachkräfte an. Einen Mix aus Kultur und Technik spiegeln auch die modernen Wohnungen in der denkmalgeschützten „König-Albert-­Residenz“ wider. Swiss Life vermittelt auf dem Areal im Stadtteil Gohlis mehr als 100 Einheiten.

„König-Albert-Residenz“, Leipzig Die sächsische Metropole gehört zu den wenigen ostdeutschen Städten, denen Experten in den kommenden Jahren einen Bevölkerungszuwachs zutrauen. Uni und Kultur haben viele junge Leute nach Leipzig gelockt, Unternehmen wie Porsche, BMW oder Schenker ziehen hoch qualifizierte Fachkräfte an. Einen Mix aus Kultur und Technik spiegeln auch die modernen Wohnungen in der denkmalgeschützten „König-Albert-­Residenz“ wider. Swiss Life vermittelt auf dem Areal im Stadtteil Gohlis mehr als 100 Einheiten.

„Gerschede“, Essen 
Anders als in vielen anderen Groß­städten sind die Kaufpreise in Essen den Mieten noch nicht davongelaufen. Swiss Life bietet in Gerschede, im Nordwesten der 575 000-Ein­wohner-Kommune, 184 vermietete Wohnungen in Gebäuden aus den 60er-Jahren an. Käufer haben die Auswahl: Sie können die Objekte unsaniert, teil­saniert oder vollsaniert erwerben. Gerschede ist über die S-Bahn mit dem Zentrum sowie den Ruhrgebietsstädten Wuppertal, Haltern und Bottrop verbunden.

„Gerschede“, Essen Anders als in vielen anderen Groß­städten sind die Kaufpreise in Essen den Mieten noch nicht davongelaufen. Swiss Life bietet in Gerschede, im Nordwesten der 575 000-Ein­wohner-Kommune, 184 vermietete Wohnungen in Gebäuden aus den 60er-Jahren an. Käufer haben die Auswahl: Sie können die Objekte unsaniert, teil­saniert oder vollsaniert erwerben. Gerschede ist über die S-Bahn mit dem Zentrum sowie den Ruhrgebietsstädten Wuppertal, Haltern und Bottrop verbunden.

„Sonnenlogen“, Fürth  Arbeitgeber wie Adidas, Bosch oder Continental ziehen Fachkräfte an, die Nähe zu Nürnberg macht Fürth zum idealen Wohnort für Pendler. Die „Sonnenlogen“, ein Neubauprojekt nahe dem Bahnhof, versprechen aktuellen Baustandard und keinen Renovierungsaufwand in den ersten Jahren. Von 54 Wohnungen sind bereits 21 vergeben. Das Folgeprojekt „Karo86“, ein Bürogebäude aus den 70er-Jahren, das zu einem Wohnhaus mit Mikro­apartments umgebaut wurde, wird in Kürze zum Vertrieb freigegeben.

„Sonnenlogen“, Fürth Arbeitgeber wie Adidas, Bosch oder Continental ziehen Fachkräfte an, die Nähe zu Nürnberg macht Fürth zum idealen Wohnort für Pendler. Die „Sonnenlogen“, ein Neubauprojekt nahe dem Bahnhof, versprechen aktuellen Baustandard und keinen Renovierungsaufwand in den ersten Jahren. Von 54 Wohnungen sind bereits 21 vergeben. Das Folgeprojekt „Karo86“, ein Bürogebäude aus den 70er-Jahren, das zu einem Wohnhaus mit Mikro­apartments umgebaut wurde, wird in Kürze zum Vertrieb freigegeben.


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